公積金異地貸款落地難 新政或利好三四線城市
從技術層面上看，鑒於各地公積金長期封閉運行，各自的數據庫建立、審批流程信息化均存在較大差異，短時間內實現信息快速溝通、協調難度頗大；從需求層面看，目前大城市的公積金利用率很高，歸集資金其實已用得差不多。而對於公積金使用率相對較低的三四線城市來說，由於流動人口不多、居民收入水平不高，再加上目前購房投資風險上升，難以看到更多的外溢性投資需求。
公積金無法異地貸款的問題，困擾著許多有異地購房需求的人。近日，住建部、財政部、人民銀行聯合出臺《關於切實提高住房公積金使用效率的通知》(下稱“通知”)明確，10月8日起全面推行住房公積金異地貸款。
其實，從去年開始，住建部、財政部、央行就發文要求各地實現住房公積金繳存異地互認和轉移接續，並推進異地貸款業務。10月8日出臺的通知更是進一步推動瞭這一政策的落實。
不過，在專傢看來，由於各地公積金長期封閉運行，導致信息、數據不互通以及繳納規定的不同，這些都將成為異地互貸的障礙。目前各省已陸續表示，正在制定本地區互貸政策，如無全國統一標準，政策的順利落地就存在難點。
“異地購房暫不能申請我市公積金貸款。”近日，《國際金融報》記者就公積金異地貸款政策咨詢瞭上海、北京的公積金管理中心時得到上述答復。有專傢認為，公積金異地貸款的全面推廣確實存在一定難度。
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《通知》提出，繳存城市公積金中心負責審核職工繳存和已貸款情況，向貸款城市公積金中心出具書面證明，並配合貸款城市公積金中心核實相關信息。
貸款城市公積金中心及受委托銀行負責異地貸款的業務咨詢、受理、審核、發放、回收、變更及貸後管理工作，並承擔貸款風險。
事實上，早在《通知》出臺前，已有部分省份開始執行公積金異地貸款政策。從2015年7月24日起，廣東省9個城市(包括東莞、廣州、珠海、佛山、江門、中山、肇慶、惠州、清遠)之間實現瞭住房公積金異地互貸業務。
除同省異地互貸外，跨省異地貸款也在局部地區實施。今年2月，武漢、長沙、南昌、合肥四省會城市市長共同簽署瞭《合肥綱要》，約定四城市實施住房公積金繳存異地互認和轉移接續；職工在就業地繳存公積金，在戶籍地購買自住住房的，可向戶籍地公積金管理中心申請公積金住房貸款。
在一線城市中，雖然北京目前表示居民異地購房不能申請北京的住房公積金貸款，但北京住房公積金管理部門已於9月發佈《關於向外省市住房公積金管理中心出具住房公積金繳存證明的通知》，明確公積金異地貸款開具住房公積金繳存證明的流程。
然而，政策的實施並沒有預想中順利。住建部公積金監管司司長張其光曾表示，各地住房公積金個人住房貸款業務發展不平衡。
“大中城市公積金歸集跟不上貸款發放速度，出現‘錢緊’、‘錢荒’。”張其光說，另一方面，部分城市貸款條件卻過嚴，發放率較低，削弱瞭公積金制度的互助作用。
新政執行難
在專業人士看來，公積金異地貸款在全國推廣確實存在難度。
“一直以來，各地公積金長期封閉運行，導致各地的數據信息並不互通，而且各地的繳納規定、額度也有所不同，這些都將成為異地互貸的障礙。”德迅咨詢房地產分析師陳媛告訴《國際金融報》記者。
上海財經大學不動產研究所執行所長陳傑也對媒體表示，“公積金異地貸款業務的執行層面還有難度，雖然住建部解決瞭公積金異地信息的互相認定和查詢的問題，但是各地公積金是分別管理，住建部沒有一個機構可以集中調配。”
陳傑進一步指出，住建部並沒有所謂政策性住房銀行，類似商業銀行的總行機構，各地公積金的資金不能自由流通。
深圳市住房政策研究中心高級研究員李宇嘉直言，住房公積金的管理在各個城市手中，一些小城市的管理者不願意占用本地公積金資金，支持一些人到大城市投資購房。因為公積金的用途還包括保障房建設、大病救治等用途，而公積金又是相對低成本的資金，這些地方管理者沒有動力支持異地貸款。
事實上，一些即便已開始執行公積金異地互貸政策的城市，在執行政策時仍額外附加條件，為異地貸款設定門檻。如河北某市規定，向當地公積金部門申請公積金異地互貸者必須是符合該市各級政府高層次專業人才引進標準的職工。
一位上海公積金管理中心的工作人員告訴記者，公積金異地貸款流程非常復雜，涉及繳存城市開出證明，貸款城市進行審核審批，雖然《通知》中提出要簡化程序，但是由於各地公積金數據和個人信息並沒有完全互通，兩地之間的手續流程要互相確認，勢必拉長辦理時間。
“就算公積金異地貸款手續徹底被簡化，一些二手房業主和開發商能否接受這種貸款方式也成為一項難題。”一位房地產分析人士告訴記者。
影響樓市有限
“最近有非常多的外地戶口的購房者來詢問公積金異地貸款的相關事宜。”小李在上海閔行區的一傢中介公司工作，他告訴記者，新政發佈後，打電話來咨詢的人絡繹不絕。
不僅是在上海，近期，河北、北京、廣州等多個省市通過網絡或電話咨詢住房公積金異地貸款的市民明顯增多。在專傢看來，隨著人口的遷移和多地流動，公積金異地貸款的需求十分旺盛。
進入第三季度以來，全國樓市回暖跡象日趨明顯。中國指數研究院10月1日發佈的《2015年9月中國房地產指數系統百城價格指數報告》顯示，今年9月，深圳、上海、北京新建住宅價格同比分別上漲28.5%、11.27%和5.63%。相關業內人士說，除一二線城市房屋成交量環比上升外，三線城市也出現瞭“解凍”跡象。
在樓市量價齊升的背景下，公積金異地貸款的需求或將進一步增加。而公積金貸款利率優勢更可令其市場份額進一步擴大。住房公積金當前貸款利率為：5年以下(含5年)2.75%，5年以上3.25%；而商業貸款利率多在4%以上。
更直觀地來看，以30年期100萬元貸款為例，公積金貸款與商業貸款總支付利息差額超過30萬元。
知名房產專傢、評論員丁建剛對媒體表示：“雖然一二線信用貸款率利怎麼算~收集網友代辦貸款公司申請成功的經驗分享城市今年上半年到現在復蘇的情況比較明顯，但是三四線城市復蘇仍然比較低迷，出臺這樣的政策有利於穩定和支持住房消費、提振樓市的信心。”
不過，也有分析人士認為，雖然此項政策可能會對樓市產生一些正面影響，但是影響有限。陳媛指出，在國內，並不是所有人都能夠繳存公積金，用公積金貸款買房的人僅占很小一部分。
另外，據記者瞭解，公積金貸款的申請者多為工薪階層，屬於剛需購房群體。在一線城市房價仍處於高位徘徊的大背景下，剛需群體無資金實力負擔高房價。
相對而言，新政或利好三四線城市。“在一二線城市繳存公積金但買不起當地住宅的年輕人，可能會回原籍購買。所以對於三四線城市來說，這是利好的一面。”中原地產首席分析師張大偉說。
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新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20151019/3388699.shtml
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